Ипотекамен үй алу – тәуекелге бас тігу!
Альвира ПАЙЫСХАН,
«Оңтүстік Қазақстан».
Өткен жылдың соңғы айларындағы доллар бағамының күрт өсуі еліміздің экономикасына ғана емес, тұрғын үй нарығына да кері әсерін тигізді. Бұрынғы Өнеркәсіп және құрылыс министрі Қанат Шарлапаевтың пікірінше, доллардың қымбаттауы тұрғын үйдің бағасының өсуіне тікелей қатысты болып отыр. Алайда, Қ.Шарлапаев өз тараптарынан мемлекеттің тек әлеуметтік баспана секторын бақылаумен шектелетінін айтты. Тұрғын үй бойынша былтыр қазан айымен салыстырғанда қарашада ең жоғары өсім Павлодар (+18,5%), Түркістан (+15,9%) және Алматы (+15,2%) облыстарында байқалған. Сала мамандары да шетелдік валюта бағамының өсуі баспананы қолжетімсіз етіп жіберуі мүмкін екенін растайды. Министрдің айтуынша, мемлекет бірінші кезекте «Наурыз», «Отау» сияқты әлеуметтік баспана бағдарламаларына арналған тұрғын үй бағасының және арендалық баспана құнының тұрақтылығын қамтамасыз етуге бағытталған шаралар қабылдайды.
«Мемлекет бағалардың жоғары шегін бақылауда ұстайды. Сондықтан оларда өткен жылмен салыстырғанда көп өзгеріс күтілмейді. Тұрғын үйге пайдаланылатын құрылыс материалдарының шамамен 70%-ы – жергілікті материалдар. Яғни цементі, бетоны, арматурасы – қазақстандық өнімдер. Мемлекет әлеуметтік бағдарламалар бойынша бағалардың жоғары межесін шектеу жұмысын жүргізеді» деді Қ.Шарлапаев.
Демек, Үкімет тұрғын үйдің қымбаттамауына пәрмен бере алады. Алайда, елімізде премиум-класс, эконом-класс және басқа да анағұрлым қымбат пәтерлердің бағасын жекеменшік мердігерлердің өздері қояды. Мемлекет олардың қаржы саясатына араласа алмайды, шектемейді. Өйткені, оларда құрылыс шетелден тасымалданатын импорттық материалдарға тәуелді болғандықтан бағаның өсуі мүмкін екен.
Қаңтар-ақпан аралығында тұрғын үй бағасында өзгерістер көп орын алды. Риелтор Салтанат Әмірбекованың айтуынша, «Крышада» бір жыл бойы сатылмай, қаңтарылып тұрған пәтерлердің өзі тез арада өтіп кеткен.
«Доллар бағамының көтерілуі қаладағы ірі құрылыс компанияларының сату кеңселерінде қалың кезек туғызғаны рас. Жылжымайтын мүлікке қаржы салу үшін тұрғындар сағаттап кезекке тұрып, қолдарындағы бар ақшаларына сай келетін тұрғын үйді алып қалуға тырысуда. Керек десеңіз, оның локациясына да, инфрақұрылымына да қарап жатқан жоқ. Демек, көктемге салым түрлі бағдарламалардың аясында тұрғын үйдің бағасы тағы да көтерілетіні анық. Жуырда жаңадан іске қосылған «Наурыз жұмыскер» бағдарламасы пәтер бағасына айтарлықтай әсер етуде» дейді риелтор.
Шыны керек, қарапайым халықтың қалтасына салмақ салып отырған теңгенің құнсыздануы құрылыс компаниялары үшін тиімді болып отыр. Мәселен, былтыр желтоқсанда «OTAU GROUP» құрылыс компаниясы салған 1 бөлмелі пәтердің құны – 18 761 600 теңге болған. Жарнамасында келтірген «Сіздің табысқа жетелейтін жолыңыз! Тұрғын үй кешендеріндегі нысандарға инвестиция жасай отырып, тұрақты клиенттерге ие боласыз және кәсібіңіздің өркендеуіне ықпал жасайсыз» деген жолдарды оқып, бұл пәтерлер тек бизнес саласында жүргендерге арналғанын байқауға болады. Жекеменшік мердігерлердің пәтерлері «пышақ үстінде» сатылып кетіп жатқандығын банк бөлімшелерін аралағанда анық байқадық. Депозитке салған ақшаларын пәтерге айналдырып қалуға жанталасқан жұрт ештеңеге қарар емес. Созақ ауданынан ат сабылтып келген Мөлдір Талғатқызы да қолындағы 5 миллион теңгесіне ипотекамен 1 бөлмелі пәтерді ресімдеп үлгерді. «Алты баламның алды студент, кенжем жасына толды. Бар жиғанымды буып-түйіп тәуекел деп әкелдім де тұрғын үйге салдым. Балаларым 1-2 жыл жатақханада тұрса, ары қарай өз пәтерімізде тұратын болады» дейді көп балалы ана.
Еліміздегі ипотекалық несиелер 2024 жылғы қарашадағы жағдай бойынша 6,2 трлн. теңгеге жетті. Бұл ел экономикасындағы барлық несиенің 19,4%-ын құрайды. Өткен жылдың 11 айында жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелерінің саны 382,9 мыңды құрады. Бұл өткен жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 15,1%-ға артық.
Бір ғана доллар бағамының өзгеруі өткен жылдың қараша-желтоқсан айларындағы тұрғын үй секторына айтарлықтай дүмпу туғызды. Мәселен, бір айда Қазақстанда 39 мыңнан астам жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты жасалған. Оның 31 256-сы пәтерлерге, қалған 8165-і жер үйлерге тиесілі. Екі бөлмелі пәтерлерге әлі де сұраныс жоғары. Бір ғана өткен жылы қарашада 2 бөлмелі 11 881 пәтер, 1 бөлмелі 11 801 пәтер сатылған. Баспана алу бойынша кеңесші Айнаш Болатханқызының айтуынша, ипотекалық бағдарламалар бойынша берілетін несие мөлшері өзгереді. Биылдан бастап «Жасыл ипотека» бойынша 50 млн. теңгеге дейінгі қаржыны банк арқылы (алғашқы салым 20%-бен) ресімдеуге болады. Қазіргі кезге дейін «Жасыл ипотека» бағдарламасымен 1184 отандасымыз үй ресімдеген. Сондай-ақ, осы жылы «Наурыз» және «Отау» ипотекалық бағдарламаларына қатысу үшін тұрғындардың «Отбасы банктегі» жинақ шотында кемі 2 млн. теңге болуы керек. Ол бұған дейінгі жоба шартында
1 млн. теңге деп белгіленген еді. Тағы бір өзгеріс «Наурыз» ипотекалық бағдарламасы аясында баспана аламын деушілер үшін бастапқы жарна бұрын 20% болса, биылдан бастап бұл талап 10%-ға төмендетілді. Осылайша үй кезегінде тұрушы бастапқы жарна 10%-бен тұрғын үй заемын ресімдеуге болады. Сонымен қатар, «7-20-25» бағдарламасы бойынша талап қатаңдатылды. Ұлттық банк хабарлағанындай, биылғы 1 қаңтардан бастап әрбір отбасы мүшесіне пайдалы ауданы 15 шаршы метрден кем жатақханалардағы бөлмелерді, сондай-ақ, Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен апат жағдайында деп танылған тұрғын үйлерді қоспағанда, ел аумағында соңғы 18 ай ішінде қарыз алушының (және жұбайының/зайыбының) меншік құқығында тұрғын үйінің болмауы туралы талапты енгізу көзделеді. Басты мақсат – баспанаға мұқтаж адамдарды қамтуға басымдық беру. Түрлі бағдарламалардың ішінде тиімді жобалардың бірі саналатын «7-20-25» бағдарламасының негізгі талаптары өзгерген жоқ. Бұл жоба 2018 жылы іске қосылған болатын. 20% бастапқы жарна, жылдық 7% жеңілдетілген мөлшерлеме бойынша 25 жылға дейінгі ипотека ресімдеу тәртібі сақталады. Былтыр аталмыш бағдарламамен 76 753 баспана ресімделген. Сала мамандарының пікірінше, жыл сайын баспана бағасы инфляция бойынша 10%-ға жуық қымбаттайды екен. Ал, сарапшылардың болжауынша, үй бағасы биыл да осы динамика бойынша өспек. Халықтың көңілін күпті етіп отырған бағаның өсуіне әсер ететін негізгі факторлардың қатарында салық заңнамасындағы өзгерістер, әсіресе, коммерциялық тұрғын үйге қосылған құн салығы болып отыр. Егер бұл жаңалық қолдау тапса, құрылыс жүргізудің өзіндік құны да шарықтайтынын бағамдай беріңіз. Мердігер компаниялар ол шығынды тұрғын үй бағасына қосатыны белгілі. Жүйедегі өзгеріс тағы да қарапайым тұрғынның қалтасына салмақ салатыны анық.
Қалай дегенде де, қазіргі кезде қалың көпшілік үлкен қалаларда ұл-қыздарын оқыту үшін бұрынғыдай жатақхана, пәтер жалдауға құлықсыз. Оның орнына қолындағы аз ғана ақшаға ипотекамен пәтер алып, жылдар бойы несие төлеуге құмбыл. Әрине, бұл бір жағынан тиімді, біреуге ай сайын беретін қаражат жылдар бойы жиналып өз үйіңе құйылып жатса, несі жаман?! Бір жағынан аз ғана жалақыға бір ғана баласын ғана емес, басқа да балаларын оқытқысы келетін ата-анаға несиені жылдар бойы құйып отыру да оңайға соқпайды. Ұл-қызының еңсесі төмен, көңілі пәс болып үйсіз-күйсіз жүргенін көру барлық ата-ананың арқасына аяздай бататыны анық. Ипотекамен алған пәтерінің кредитін қанша жерден қиналып төлесе де, адамдарды «әйтеуір бір құтылармыз» деген үміттері ғана алға жетелері сөзсіз...